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BOURSE : Le S&P 500 et le Dow Jones atteignent de nouveaux sommets grâce à l’IA (+20% pour Nvidia en 2024) et à la promesse de la baisse des taux.
IMMOBILIER : Aux USA, les Baby Boomers possèdent 19 000 milliards de biens immobiliers : il va y avoir un transfert de richesse massif dans les années à venir.
PÉTROLE : La Russie est devenue en 2023 le premier fournisseur de pétrole de la Chine devant l’Arabie saoudite. Et ça malgré les sanctions occidentales.
ÉCOLOGIE : Après un bond des ventes de 16% en 2023, l'année 2024 s'annonce compliquée pour les véhicules électriques. Tesla réduit encore ses prix en Europe (-3000€ sur le modèle Y).
JO Paris 2024 vs le prix des loyers
L’office du tourisme de Paris attend 16 millions de visiteurs cumulés pendant les JO 2024. 16 millions de visiteurs qu’il va falloir loger.
Tout le monde parle d’une ruée vers l’or pour les hôtes Airbnb. Mais qu’en est-il dans les faits ?
Lors de la coupe du monde de rugby 2023 :
Les jours de matchs, les prix des hôtels ont augmenté de 280% à Nantes et de 520% à Saint-Etienne (source : observatoire économique du tourisme).
Lors des JO de Londres en 2012 :
Dans le centre de Londres, les nuits d’hôtels ont augmenté de 300% les jours clés de la compétition.
L’augmentation moyenne sur toute la période, tous hôtels confondus, aurait été de seulement 26% (beaucoup moins que ce que les gros titres annoncent).
Les prévisions pour les JO de Paris 2024 :
Le prix moyen des loyers parisiens va être multiplié par 3,4 pendant les JO.
En Île de France, le prix moyen d'une location sera de 537€ (2x plus qu’en temps normal).
Je t’invite à regarder sur Airbnb autour de chez toi et à comparer les prix de location en ce moment et en été, tu vas halluciner.
Les règles à connaître :
Attention, sous-louer son appart sans l’accord de son propriétaire peut être condamné à 45 000 € d’amende.
À Paris, tu dois obligatoirement réaliser une télédéclaration sur le site de la mairie de Paris. Tu obtiendras un numéro à faire figurer sur ton annonce de location. Si tu ne le fais pas tu risques 5 000 euros d’amende.
Faut-il investir via une SCI ?
Pour une personne seule qui fait son premier investissement, pas besoin de te prendre la tête : ne crée pas de SCI.
Déjà car il faut être 2 minimum. Ensuite car ça implique des démarches administratives et ça a un coût (il faudra notamment payer le comptable). Bref, des galères en plus.
Maintenant, si tu as déjà des connaissances en investissement et tu veux investir à plusieurs, créer une SCI peut être intéressant.
🔵 Une SCI, c’est quoi ?
SCI = Société Civile Immobilière.
C’est une société dont le but est d’acheter et de détenir des biens immobiliers.
On peut par exemple créer une SCI en famille ou couple pour faciliter la transmission de son patrimoine, ou encore entre potes pour faciliter la gestion et la revente (ou éviter les embrouilles).
🟢 Les avantages de la SCI
1️⃣ La capacité d’emprunt : Les associés peuvent mettre leurs moyens financiers en commun pour acheter un bien. Pas mal si tu es freelance en couple avec quelqu’un en CDI.
2️⃣ La cession des parts de la SCI : tu peux céder tes parts simplement avec un acte sous seing privé, sans passer par un notaire. Du jour au lendemain, si tu veux quitter la société, tu peux (il faut trouver des acheteurs).
3️⃣ Le régime fiscal : si tu fais partie des personnes les plus imposées (>41%), tu ne payeras que 30% en SCI (c’est la flat tax), sans compter les impôts sur la société.
4️⃣ La gestion facilitée à plusieurs : c’est une structure organisée pour gérer des biens à plusieurs propriétaires : gestion simplifiée, répartition des frais, etc.
5️⃣ La transmission de tes biens immobiliers : la SCI permet de transmettre progressivement des parts sociales à ses héritiers et donc réduire ses droits de succession. Tu peux effectuer des donations tous les 15 ans sans payer de droits.
🔴 Les inconvénients de la SCI
1️⃣ Le processus et le coût de création : c’est un processus un peu long et surtout payant (rédaction de statuts, publication d’une annonce légale, dépôt d’un dossier au greffe, etc.).
2️⃣ La gestion et le coût administratif : comme une société classique, tu vas avoir des frais de gestion récurrent notamment pour ton comptable. Tu vas devoir gérer des assemblés générales, déclarer les résultats de ton entreprise, etc.
3️⃣ Le nombre d’investisseurs : 2 associés minimum sont requis. Tu ne peux pas te lancer seul sur le sujet.
4️⃣ Le délai de rétractation : en nom propre, l’acquéreur a un délai de 10 jours pour se rétracter d’une vente d’un bien. En SCI, ce n’est pas le cas, tu es considéré comme un investisseur professionnel.
5️⃣ Le manque de liquidité : certes en tant qu’associé tu peux vendre tes parts quand tu le souhaites ce qui te rend moins dépendant des autres. Mais faut-il encore trouver un acheteur (ou convaincre tes associés de te racheter).
🟡 Parlons impôts
Nous allons parler d’investissement locatif meublé et nous allons comparer :
L’investissement immobilier via SCI à l’impôt sur les sociétés
L’investissement immobilier en nom propre avec statut LMNP (Loueurs en meublé non professionnels)
On pourra se pencher sur les impôts dans le non meublé dans un autre dossier, si ça t’intéresse.
La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) :
Si tu fais du meublé, tu es obligatoirement à l’IS. Voici ce que tu payes en SCI :
15% pour les bénéfices allant jusqu’à 42 500€
25% pour les bénéfices au-delà de cette somme (c’est assez rare d’atteindre cette somme car tu peux déduire en charges ou en amortissements tes dépenses concernant les biens de la SCI).
En plus de ça, pour sortir l’argent et le mettre sur ton compte personnel, tu vas devoir payer la flat tax (30%) ou ton TMI classique (taux marginal d’imposition) s’il est inférieur à la flat tax.
En nom propre :
En location meublée, en fonction du régime que tu choisis, tu vas pouvoir plus ou moins déduire tes charges.
Si tu es au régime Micro-BIC, tu as un abattement de 50% sur tes loyers charges comprises.
Si tu es en BIC-réel, toutes tes dépenses qui concernent tes investissements sont déductibles en charges.
Une fois que tu as obtenu ton revenu net, tu vas devoir payer dessus tes impôts en fonction de ton TMI + 17.2% de prélèvements sociaux.
Piqûre de rappel :
Le taux marginal d’imposition (TMI) est le taux d’imposition qui s’applique à la tranche la plus élevée de vos revenus.
Jusqu’à 10 777€, tu payes 0%
De 10 778€ à 27 478€, tu payes 11%
De 27 479€ à 78 560€, tu payes 30%
De 78 561€ à 168 994€, tu payes 41%
À partir de 168 995€, tu payes 45%
