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Dossier : Comment vivre de l’investissement immobilier ?
Question : Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?
Marchés : Bitcoin, S&P500 & DXY
La semaine dernière, nous avons analysé comment investir 100€ / mois quand on n'a pas le temps.
Aujourd’hui, nous allons nous intéresser au secteur de l’immobilier et notamment voir :
Les principes de l’investissement immobilier traditionnel
Est-ce que l’immobilier est fait pour vous ?
Les 7 questions à se poser avant de se lancer
Comment vivre de l’investissement immobilier ?
Comment trouver des biens rentables ?
Attention, contrairement à ce que disent beaucoup de Gurus en ligne, l’immobilier prend beaucoup de temps, demande du travail et est risqué. Ce n’est pas un moyen de devenir riche du jour au lendemain.
Les principes de l’investissement immobilier traditionnel.
L’immobilier est la seule classe d’actifs où il est possible de s’enrichir en partant de zéro.
Comment est-ce possible ?
Grâce au levier bancaire qui permet d’emprunter jusqu’à 110% du montant d’un bien.
Au cours des dernières années, les banques sont plus frileuses à l’idée de financer un investissement locatif à hauteur de 110 %, surtout lorsqu’il s’agit du premier, mais certains rares dossiers bien ficelés peuvent encore l’être.
Exemple idéal et théorique :
Ceci est un exemple idéal et théorique pour illustrer le fonctionnement de l’investissement immobilier locatif.
J’ai 50.000€ et je souhaite investir dans un appartement de 200.000€.
Plutôt que d’investir mes 50.000€ comme apport, je vais faire valoir ce capital comme réserve de trésorerie auprès du banquier pour englober les imprévus comme des réparations ou des loyers impayés (qui peuvent d’ailleurs être couverts par une assurance loyer impayé).
Donc, je n’emprunterai pas 150.000€, ni 200.000€ mais 220.000€.
Pourquoi emprunter 110% du prix du bien ?
Pour couvrir les frais de notaires (de l’ordre de 8 % dans l’ancien et 3 % dans le neuf), les frais d’agence et les travaux éventuels.
Dans ce contexte, le bien me coûte 0 € à l’achat car il est financé entièrement par la banque.
Avant d’investir dans ce bien, j’ai évidemment mené des recherches et des analyses approfondies. Mon objectif étant que la demande locative soit suffisante afin que les mensualités de crédit soient inférieures aux loyers perçus.
Par exemple, si je touche un loyer de 1.300€ et mes mensualités de crédit sont de 1.000€, je perçois un excédant positif de 300 € mensuel.
Ainsi, c’est indirectement le locataire qui rembourse mon crédit et qui me verse un surplus de revenu mensuel, appelé le cashflow, qui générera des impôts fonciers.
En synthèse, je deviens propriétaire d’un bien qui ne m’a rien coûté à l’achat (j’ai toujours mes 50.000€) et qui s’autofinance car c’est le locataire qui rembourse mon crédit.
Les facteurs clés de succès :
Ce processus, évidemment simplifié pour l’exemple, doit répondre à plusieurs variables comme :
1️⃣ Le dossier d’investissement
La capacité à construire un dossier d’investissement très solide avec toutes les métriques d’optimisation (liées à la fiscalité, les vacances locatives, loyers…). Je dois devancer les attentes des banquiers afin de les convaincre de financer le projet à 110 %.
2️⃣ Le crédit
Emprunter sur la plus longue durée possible pour diminuer au maximum les mensualités de crédit. Plus on diminue les mensualités de crédit en étirant sa durée, plus l’écart avec les loyers s’accroît et offre un cashflow grandissant.
3️⃣ Le remboursement différé
Négocier un amortissement de remboursement différé jusqu’à 24 mois après le déblocage des fonds pour encaisser jusqu’à 2 ans de loyers pleins avant de devoir rembourser le prêt souscrit.
4️⃣ La fiscalité
Utiliser les bons leviers fiscaux pour optimiser ses impôts jusqu’à 0€.
Par exemple, le statut Micro BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) offre un abattement de 50% sur les revenus fonciers jusqu’à 33.200€.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de déduire toutes ses charges de sa feuille d’imposition comme le montant des travaux, la taxe foncière, l’électricité, le prix du mobilier, les frais de notaire, les assurances, les intérêts du crédit, les charges de copropriété, les frais d’agence de gestion locative, etc. Jusqu’à atteindre 0€.
Il est recommandé de s’entourer de professionnels tels que des comptables, fiscalistes ou commissaires aux comptes pour tirer profit de leurs expertises sur le sujet.
5️⃣ Mais surtout le travail
Savoir créer un bien rentable c’est du travail avant tout. Les biens clé en mains avec 500 € de cashflow mensuels n’existent pas, ils se créent. Comment ? En identifiant des bonnes affaires, en négociant des prix d’achat bas, en faisant des travaux, en s’assurant que le bien se situe dans une zone à forte demande de location, etc.
Est-ce que l’immobilier est fait pour vous ?
L’immobilier est un investissement long terme.
Il est nécessaire de réfléchir à votre horizon d’investissement :
Un horizon de moins de 4 ans : l’immobilier n’est clairement pas adapté pour vous.
Entre 4 et 8 ans : il y a des solutions types SCI sans frais d’entrée en assurance vie ou crowdfunding immobilier qui peuvent être intéressantes (on en parle dans une prochaine newsletter).
Plus de 8 ans : l’immobilier à crédit commence à être pertinent.
Réfléchissez donc bien à votre horizon d’investissement avant de vous lancer :
Est-ce que vous avez besoin de votre épargne rapidement pour un autre investissement (mariage, bébé, etc.) ? Est-ce que vous êtes prêt à vous engager dans un projet sur 20 ans ?
Les 7 questions à se poser avant de se lancer.
Nous avons déjà parlé de parkings, de SCPI, de REITs et d’investissement locatif dans 5 stratégies pour gagner 1000e / mois.
Aujourd’hui, nous allons nous concentrer sur l’investissement physique locatif et nous allons répondre aux questions qu’on peut se poser avant de se lancer :
Location courte durée VS location longue durée ?
Petite ville VS grande ville ?
Logement neuf VS logement ancien ?
Petite surface VS grande surface ?
Travaux à faire VS déjà rénové ?
Location vide VS location meublée ?
Achat en direct VS achat au travers d’une société ?
1. Location courte durée VS location longue durée ?
Si vous habitez dans une région touristique la question peut se poser.
L’avantage de la location courte durée est que ça peut être beaucoup plus rentable que la location longue durée (grâce à un prix à la nuitée supérieur).
En revanche, attention, car cela prend plus de temps et les réglementations sur le sujet évoluent énormément.
Certaines communes apprécient de moins en moins les Airbnb (comme Paris où il n’est plus possible de louer un Airbnb pour une durée supérieure ou égale à 1 mois sauf si vous disposez d’un bail mobilité).
Personnellement, je préfère me concentrer sur l’investissement locatif longue durée : plus simple et moins chronophage.
2. Petite ville VS grande ville ?
Les grandes villes sont moins rentables que les petites villes.
On l’a vu dans ce dossier, générer 1000€ de loyer par mois à Lyon demande un investissement 2 fois plus élevé que pour générer 1000€ de loyer à Troyes
364 000 € vs 187 000 €.
Les grandes villes sont moins rentables car elles sont plus chères et moins risquées.
Dans tous les cas, je vous recommande d’investir dans une ville que vous connaissez et qui ne se situe pas trop loin de chez vous (en cas de problème, c’est mieux d’être sur place).
Avant tout investissement, il est nécessaire d’analyser le dynamisme de la localisation du bien et vérifier qu’il corresponde aux besoins de nos locataires cibles (proche des écoles, des commerces, des hôpitaux, du bureau de poste etc.).
3. Logement neuf VS logement ancien ?
Investir dans des logements anciens est toujours plus intéressant qu’investir dans des logements neufs.
Le logement neuf va vous coûter bien plus cher (en moyenne 30% de plus), alors qu’il ne se louera pas beaucoup plus cher.
En plus, un logement neuf est taxé à 20% via la TVA contre 5,8% pour les logements anciens.
Néanmoins, les frais de notaire dans l’ancien sont de 8% contre 3% dans le neuf.
4. Petite surface VS grande surface ?
Les logements les plus rentables sont les petites surfaces.
Plus le logement est petit, plus il est rentable.
Par exemple, les studios se louent en moyenne plus cher au mètre carré que des T2 ou T3.
Si je cherchais avant tout à me constituer un patrimoine, ça ne sera pas la même stratégie mais il faut bâtir son patrimoine immobilier progressivement ; parking, studio, T2 puis T3 et enfin immeuble de rapport et bureaux commerciaux.
5. Location vide VS location meublée ?
Encore une fois, pas de débat : la location meublée est bien plus intéressante.
D’abord car le bien va pouvoir se louer plus cher qu’un logement non meublé : de 10 à 15% plus cher.
Ensuite, car fiscalement c’est très intéressant notamment avec le statut LMNP qui permet de déduire de sa base fiscale quasiment tout : intérêt du prêt, électricité, travaux, taxe foncière etc.
6. Travaux à faire VS déjà rénové ?
Pour cette question, cela dépend avant tout de vous.
L’avantage d’un bien dans lequel il y a des travaux à faire est que vous aurez un meilleur pouvoir de négociation à l’acquisition et les bonnes affaires se font toujours à l’achat.
Vous allez également pouvoir le faire à votre goût.
L’inconvénient est que rénover des appartements, c’est un métier. Il vaut mieux connaître des artisans et ne pas sous estimer le budget du projet.
En plus, les travaux prennent souvent du retard et chaque jour où le bien n’est pas loué c’est de l’argent perdu car vous remboursez toujours votre crédit.
7. Achat en direct VS achat au travers d’une société ?
Pour commencer, on recommande de faire un achat en direct et de réfléchir à la société une fois que vous multipliez les opérations et que votre parc immobilier s’étoffe.
L’intérêt de créer une société dédiée à vos investissements immobiliers (une SCI) est multiple : simplification de la succession et optimisation de sa fiscalité.
Mais pour un débutant, c’est beaucoup de prise tête. Il vaut mieux se concentrer sur la recherche du bien et intégrer plus tard la notion de holding via une SCI si vous développez vraiment l’ambition de devenir rentier.
Comment vivre de l’investissement immobilier ?
Remplacer son salaire grâce à l’immobilier, c’est dur et cela prend du temps.
Percevoir 2000€ de loyer par mois ne veut pas dire que vous aurez 2000€ à épargner (ou à dépenser).
Il y a beaucoup de coûts à avoir en tête :
Les charges (taxe foncière, charges de copropriété, travaux, etc.)
Les impôts (qui varient en fonction de votre stratégie d’investissement)
L’emprunt (surtout en ce moment vu les taux d’intérêt)
Les contretemps (ex : problème avec le locataire)
Bref, pour devenir rentier immobilier, il faut multiplier ses investissements et viser des logements qui sont rentables. Des logements qui ont un bon rendement.
Le rendement brut, c’est quoi ?
Lorsqu’on fait de l’investissement immobilier, on dit qu’il faut viser un rendement brut de 8% minimum.
Le rendement brut en immobilier, c’est le rapport entre les loyers annuels et le prix d’achat du bien dans son intégralité.
Typiquement, si j’achète un appartement 500 000 euros (frais de notaire et travaux compris) et que je le loue pour 2000€ par mois, mon rendement brut est de 4,8%.
(2000*12)/500 000 = 4,8%.
Le rendement brut est un bon moyen d’estimer rapidement la rentabilité d’un investissement, mais il n’est pas suffisant pour déterminer combien on va gagner. D’où l’importance du rendement net.
Le rendement net, c’est quoi ?
C’est tout simplement le rendement brut qui prend en compte toutes les charges liées à la location d’un bien : frais de gestion, taxe foncière, charges de copropriété, travaux, assurance, vacance locative, etc.
Dans mon exemple ci-dessus, si j’ai 20% de charges annuelles sur mes loyers (4800€) alors mon rendement net sera de 3,84%.
(2000*12-4800)/500 000 = 3,84%
Et les impôts ?
À ce rendement net, il faut ajouter les impôts qui dépendent de beaucoup de choses et qui mériteraient un dossier à part entière.
En effet, les impôts varient en fonction du type de location (nue ou meublé), de votre régime fiscal ou encore de votre taux marginal d’imposition.
Combien me reste-t-il à la fin du mois ?
Une fois que j’ai calculé mon rendement net, que j’ai enlevé mes impôts, il ne reste plus qu’à enlever le remboursement du crédit, ce qui me permet d’obtenir le cash flow net que je génère.
C’est là que les choses se compliquent : pour devenir rentier immobilier à plein temps vous allez devoir multiplier les opérations.
Car générer un cash flow net positif en investissement locatif, c’est possible, mais générer un revenu suffisant pour vous dégager un salaire, c’est autre chose.
Un investissement ne suffira jamais.
L’exemple de Troyes
Dans une édition précédente de Momentuum, nous avons vu qu’en investissant 187 000€ à Troyes, je pouvais générer 1000€ de loyer par mois (avec un appartement de 91 mètres carrés).
Cela me donne un rendement brut de 6,4%.
Si on prend comme hypothèse que j’ai 20% de charges (2400€), j’obtiens un rendement net de 5,13%.
Pour l’exemple, j’applique 30% d’impôt, il me reste 560€ à la fin du mois et je n’ai pas encore remboursé mon crédit (qui sera supérieur à ce montant si j’emprunte 110% de mon investissement sur 20 ans).
Bref, ça va être dur de devenir rentier immobilier à ce rythme. Et pourtant, j’ai sélectionné une ville relativement rentable, mais mon rendement brut n’était pas suffisant.
Aller chercher 8% est un vrai travail de recherche, de négociation et de patience.
Comment trouver des biens rentables ?
Ce sujet mérite un dossier complet, mais voici quelques points à avoir en tête :
Créer une bonne relation avec 3-4 agents immobiliers du quartier cible pour dénicher des bonnes affaires off-market pour vous.
Créer une bonne relation avec les notaires de la ville.
Créer une bonne relation avec les gardiens des immeubles cibles.
Rejoindre des communautés d’investisseurs (sur Facebook par exemple).
Utiliser des agrégateurs d’annonces.
Travailler avec un chasseur de biens.
Développer un réseau de courtiers en assurance et crédit immobilier pour comparer les offres avec celles de votre ou vos banquiers.
Travailler avec des artisans pour réaliser des travaux de bonne qualité rapidement.
Engager des comptables/commissaires aux comptes pour optimiser votre fiscalité.
Bref, l’immobilier c’est avant tout beaucoup de relationnels et un business à part entière !
En tant qu’investisseur, faut-il acheter sa résidence principale ?
Acheter sa résidence principale ne constitue pas une sage décision financière au début de sa carrière bien qu’elle assure une sécurité mentale pour beaucoup.
Pourquoi ?
Parce que l’effet de levier, qui consiste à lever de l’argent auprès d’une banque, n’est pas utilisé de manière optimale.
Le crédit auquel tu souscris, en achetant ta résidence principale, vient amputer directement tes revenus. Aucun locataire ne rembourse ton crédit à ta place.
Donc, ton taux d’endettement augmente et tu seras limité pour réaliser un futur investissement locatif. Tu ne peux pas être endetté à plus de 35 % de tes revenus (donc réduction de ta capacité d’emprunt).
Avantages et inconvénients financiers de la location :
🟢 Aucune grosse dépense car l’entretien, les travaux et la taxe foncière sont à la charge du propriétaire.
🟢 Aucune mobilisation d’épargne à l’inverse de l’apport (souvent nécessaire) à l’achat d’un bien donc il a du cash à investir.
🟢 Grande capacité d’emprunt pour investir dans un logement locatif.
🟢 À surface égale, les loyers sont souvent moins chers que les crédits donc possibilité de louer un bien plus grand/confortable à charges mensuelles équivalentes.
🔴 Le loyer est une dépense qui augmentera avec l’inflation et qui ne permet pas de se constituer un patrimoine.
Avantages et inconvénients financiers de l’achat :
🟢 Acquisition d’un patrimoine à long terme.
🟢 Encaisser la potentielle plus-value à la re-vente du bien qui est exonérée d’impôt lorsqu’il s’agit d’une résidence principale.
🟢 Possibilité de louer une partie du bien.
🟢 Ne plus avoir de loyer/crédit à payer une fois le prêt remboursé.
🔴 Frais d’achat importants (frais de notaire + frais d’agence).
🔴 Frais annuels importants (travaux, taxe foncière, charges de copropriété).
🔴 Moins de capacité d’emprunt pour un futur investissement locatif.
Dans le cas de la location, ton cashflow mensuel demeure supérieur à celui d’un achat car un crédit et les charges associées surpassent un loyer seul à surface équivalente.
La trésorerie disponible est également plus importante dans le contexte d’une location car il n’y a pas d’apport à réaliser (à l’inverse d’un achat).
Par exemple, si l’apport nécessaire à l’acquisition du bien est de 50.000 € avec un crédit étalonné sur 20 ans, c’est 336.000 € perdus en coût d’opportunité (si l’apport de 50.000 € était placé sur un index classique du S&P 500 avec un rendement annuel moyen de 10 %, alors après 20 ans le capital s’élèverait à 336.000 € avant impôts).
Enfin, la capacité d’emprunt (donc d’investissement) est nettement inférieure après avoir acheté sa résidence principale plutôt que de la louer.
En synthèse, il est préférable de louer sa résidence principale au début de sa carrière afin de profiter du levier bancaire pour réaliser exclusivement des investissements locatifs qui généreront des revenus alternatifs.
Dès lors que vos revenus actifs et passifs seront suffisamment confortables, alors il deviendra sage d’acheter sa résidence principale sans avoir à amputer considérablement son cashflow mensuel pour construire une stratégie patrimoniale globale.
BITCOIN :
En weekly, le BTC est toujours bloqué dans un range entre 35k et 38k : une résolution haussière annoncerait une poursuite vers 40-42k tandis qu’une résolution baissière du range pourrait déclencher un retest des 32k pour capter toute la liquidité qui s’y ai accumulée.
En H1, la dynamique reste haussière et il faudra surveiller si les 38k sont réellement cassés (= clôture daily au-dessus) ou si les stops au-dessus du range sont juste chassés auquel cas l’objectif sera la réintégration et la chasse aux stops au bas du range sous 35k.
S&P500 :
En weekly, le S&P500 réalise un puissant rebond et s’apprête à casser la RLZ short à 4.500 points dont l’objectif technique est au minimum 4.550 points puis 4.610 points (zone de stops à capter).
En cas de clôture weekly au-dessus de 4.606 points, un nouveau point haut sera formé donc la structure deviendra haussière et le S&P se dirigera vers le dernier sommet qui est ni plus ni moins que son ATH au-dessus de 4.800 points.
DXY :
En daily, le DXY a perdu le premier arrêt de Fibonacci à 104,3 points donc la dynamique baissière peut s’accentuer jusqu’aux 102 points qui correspondent à la RLZ long du dernier mouvement.
Tant que le DXY reste baissier, les actifs à risque comme les actions et les cryptomonnaies auront de l’espace pour croître.
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