⏳ 5 stratégies pour gagner 1000e / mois
⏳ 5 stratégies pour gagner 1000e / mois
Parking, REITs, Bourse : quel investissement de départ ?
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Dossier : 5 stratégies d’investissement pour gagner 1000€ / mois.
Marchés : Bitcoin, S&P500 et GOLD.
Lorsqu’on pense investissement et revenus récurrents, on voit immédiatement l’immobilier et à la gestion locative.
Percevoir des loyers est la méthode la plus populaire pour se dégager un revenu complémentaire.
Et pourtant ce n’est pas la seule.
Aujourd’hui, nous allons analyser ensemble 5 stratégies d’investissement qui permettent de se dégager un revenu récurrent de 1000€ par mois.
Pour simplifier les choses, nous parlerons d’un revenu de 1000€ brut et nous ne rentrerons pas dans le détail de la fiscalité (sujet sur lequel nous ferons un dossier dédié).
Attention, quoi qu’il arrive, ces stratégies demandent de l’investissement, du travail et des recherches et ne permettent pas de devenir riche du jour au lendemain. Nous ne donnons aucun conseil en investissement.
1. L’investissement locatif longue durée (immobilier).
Investissement de départ pour gagner 1000€ / mois : 187 000€.
On commence par le plus classique : l’investissement locatif longue durée.
C’est un incontournable de la gestion de patrimoine et c’est un des investissements préférés des français.
🟢 Les avantages :
L’effet de levier : contrairement à la plupart des placements financiers, l’immobilier est la seule classe d’actifs où il est possible de s’enrichir en partant de zéro grâce à l’effet de levier bancaire. Il permet d’user de sa capacité d’emprunt pour financer un bien immobilier locatif jusqu’à 110%.
L’idéal est de minimiser l’apport financier personnel et d’intégrer au maximum dans le prêt les charges annexes comme les frais de notaire, les frais d’agence et les travaux éventuels (c’est de plus en plus difficile à faire mais si le dossier est bien ficelé le banquier peut faire des efforts).La constitution de cashflow et du patrimoine : sur le long terme, tu crées un patrimoine qui pourra être transmis à tes descendants (notamment au travers d’une SCI qui est fiscalement intéressante) et qui devrait prendre de la valeur en fonction de la localisation. De plus, tu perçois des revenus réguliers via les loyers qui assurent une vraie sécurité mentale.
La possibilité d’habiter dans le bien : c’est une des raisons qui fait que les français adorent l’investissement immobilier, c’est du concret, c’est physique et on peut habiter dedans si besoin. En revanche, dans ce cas il ne s’agira plus d’investissement locatif (sauf si une partie du bien est toujours louée) car l’intérêt est que le locataire paye un loyer supérieur aux mensualités de crédit pour dégager un cashflow positif permettant d’investir dans un second bien locatif.
Encaisser 100 % de la plus-value à la revente : si le bien est enregistrée comme votre résidence principale, alors vous ne paierez pas d’impôts sur la plus-value à la revente (ce qui n’est pas le cas si le bien est une résidence secondaire dont l’impôt sera de 36% sur la plus-value).
🔴 Les points d’attention :
La localisation et le type de location sont les points clés du projet : Ville étudiante ? Ville dynamique ? Colocation ? Studio étudiant ? Ville avec une demande locative continue ? Ville avec une demande locative estivale ?
L’investissement immobilier est un business à part entière : chercher un bien, faire des travaux, trouver et gérer les locataires sont autant de points qui demandent beaucoup de travail et qui peuvent engendrer des problèmes comme des locataires malhonnêtes (même s’il existe des solutions type assurance loyers impayés).
Les frais cachés : en cas de problème, de réparation, les montants investis peuvent rapidement être importants. C’est à prendre en compte au moment d’investir. On conseille de toujours garder une enveloppe dédiée aux imprévus pour couvrir des dépenses inhabituelles (provisions sur charge). Aussi, les frais annuels sont importants dans l’immobilier car les charges de copropriété, les travaux/réparations et la taxe foncière sont à la charge du propriétaire et non du locataire.
L’absence de liquidité : la revente d’un bien immobilier ne se fait pas aussi facilement qu’une action donc c’est un placement peu liquide car en fonction de la demande et de la période, vendre un bien immobilier peut prendre plusieurs mois.
⏳ Gagner 1000€ / mois grâce à la location longue durée :
L’exemple de Lyon :
Le prix moyen au mètre carré à Lyon est de 5 162 €
Sachant qu’un appartement de 59 mètres carrés se loue en moyenne 1000€ / mois.
Pour percevoir un revenu (brut) de 1000€ / mois,
Tu vas devoir investir 364 000 €.
L’exemple de Troyes :
Le prix moyen au mètre carré à Troyes est de 2 058 €
Sachant qu’un appartement de 91 mètres carrés se loue en moyenne 1000€ / mois.
Pour percevoir un revenu (brut) de 1000€ / mois,
Tu vas devoir investir 187 000€.
2. Les Parkings (Immobilier)
Investissement de départ pour gagner 1000€ / mois : 239 000€.
Ils étaient à la mode à une époque, aujourd’hui, on n’en entend moins parlé.
Pourtant investir dans des parkings peut être une stratégie efficace pour se générer un revenu complémentaire avec un faible investissement de départ.
🟢 Les avantages :
Un investissement de départ accessible : c’est un bon point de départ en immobilier. On pourrait presque se passer d’un prêt (surtout en ce moment). Le prix moyen d’un parking en France en 2020 était de 23.000€.
Une gestion peu contraignante : contrairement à un logement, il n’y a pas de réparation, pas d’entretien et les charges sont très faibles.
Un régime fiscal simplifié : le propriétaire d’un parking fixe lui-même le montant du loyer, la durée du bail ainsi que les conditions de résiliation. Il est beaucoup plus libre que le propriétaire d’un logement.
Une rentabilité intéressante : selon Monsieur Parking, le rendement brut moyen d’un parking se situe autour des 5% et peut monter jusqu’à 10% grâce à des stratégies d’optimisation comme la division d’une place originellement occupée par une voiture en 3 zones pour accueillir 3 motos OU la création d’un box avec une porte de garage pour augmenter le loyer.
🔴 Les points d’attention :
Attention à certaines charges : il faut participer, comme tout copropriétaire, aux charges de l’immeuble (ascenseur, concierge, etc.). De plus, si le parking est à moins d’un kilomètre de chez toi, tu seras redevable de la taxe d’habitation.
La location de parking est souvent court terme : on est souvent sur des locations de plusieurs mois plutôt que plusieurs années, le turnover moyen est proche de 20% par an, il faut donc être prêt à chercher des locataires régulièrement.
Les critères d’investissement : comme pour un appartement, étudie la localisation, la stratégie de la ville, plutôt anti voiture ou non, la croissance démographique de la ville, la taille de la ville (privilégie les villes de plus de 50 000 habitants), le type de parking, est-ce qu’il y a la place pour une berline, etc.
⏳ Gagner 1000€ / mois grâce aux parkings :
Les prix des parkings en France sont très variables.
Il faut compter en moyenne 15 000€ en région et 25 000€ dans les grandes villes comme Lyon ou Nice.
Il y a souvent 15 à 20% de majoration lorsque c’est un box fermé.
Pour le loyer, il varie entre 50 et 250€ par mois, voire davantage selon les difficultés de stationnement du coin et le type de quartier (quartier populaire vs quartier bourgeois).
Voici un tableau des prix moyens :
Sur ce tableau, on voit qu’une ville comme Strasbourg est extrêmement intéressante et a une rentabilité qui dépasse les 8%.
Pour atteindre un revenu brut de 1000€ par mois à Strasbourg, je vais avoir besoin de 12,5 parkings soit un investissement de 142 500€.
En revanche, pour ce genre d’investissement, je préfère acheter près de là où j’habite, c’est bien plus simple pour la gestion.
C’est donc au marché lyonnais que je vais m’intéresser.
Pour atteindre 1000€ de revenu brut mensuel, j’ai besoin de 10 parkings, soit un investissement de 239 000€.
3. Les SCPI (Immobilier)
Investissement de départ pour gagner 1000€ / mois : 265 000€.
On reste sur l’immobilier mais cette fois-ci, on va parler d’immobilier papier : les SCPI.
SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier.
C’est une société de gestion qui achète et loue des biens immobiliers pour le compte de ses associés (les investisseurs comme toi et moi par exemple).
Investir dans une SCPI permet de devenir propriétaire d’une part d’un parc immobilier et d’en percevoir les loyers (c’est surtout ce qui nous intéresse ici).
🟢 Les avantages :
Un investissement immobilier accessible : on peut investir en SCPI à partir de quelques centaines d’euros contrairement à l’immobilier physique où l’apport est beaucoup plus conséquent.
Une gestion simplifiée voir nulle : en tant qu’associé dans une SCPI tu n’as pas à gérer tous les inconvénients liés à l’investissement immobilier, c’est la SCPI qui gère (recherche de biens, gestion des locataires, etc.)
Le couple rendement/risque est intéressant : la performance globale des SCPI en 2022 est de 5,5% et même en période de crise, les rendements sont relativement stables.
Un investissement diversifié : les SCPI peuvent investir dans des bureaux, des commerces, du résidentiel, actifs à l’étranger, et des investissements auxquels on n’a pas souvent accès en direct en tant que particulier.
Un effet de levier possible : comme lorsqu’on fait de la gestion locative, on peut emprunter pour investir en SCPI, c’est donc un bon moyen d’utiliser sa capacité d’emprunt.
🔴 Les points d’attention :
L’investissement dans des SCPI est très long terme car les frais d’entrée sont élevés (ils atteignent très souvent 10% ce qui est énorme). C’est un peu pareil lorsqu’on achète un appartement et qu’on paye 8% de frais de notaire.
⏳ Gagner 1000€ / mois grâce aux SCPI :
Pour parler du loyer (brut) perçu par les investisseurs en SCPI on parle du taux de distribution moyen.
Ce taux était de 4,53% en 2022.
Si on prend ce taux de distribution moyen, pour obtenir 1000€ / mois ou 12 000€ par an, je dois investir :
12 000€ / 4,53% = 265 000€
Un investissement de 265 000€ en SCPI est donc nécessaire pour percevoir 1000€ par mois.
Évidemment, je te déconseille d’investir dans une seule SCPI, il est nécessaire de se diversifier (comme pour tout investissement).
Pour identifier les SCPI qui me conviennent, il y a différents outils, on en parlera dans un dossier dédié, mais typiquement si je pars sur certaines des SCPI les plus populaires, je décide d’en sélectionner 5 :
SCPI PIERVAL SANTE qui a un taux de distribution de 5,35% en 2022
SCPI IMMORENTE qui a un taux de distribution de 4,82% en 2022
SCPI PRIMOVIE qui a un taux de distribution de 4,50% en 2022
SCPI EPARGNE PIERRE qui a un taux de distribution de 5,28% en 2022
SCPI PRIMOFAMILY qui a un taux de distribution de 2,94% en 2022
En investissant 50 000 euros dans chacune de ces SCPI, mon revenu annuel sera de 11 445€
Attention, je ne pas fais de recherches poussées sur ces SCPI.
Il est nécessaire d’analyser chaque SCPI et de les sélectionner sur différents critères : typiquement, il faut s’intéresser à la composition du parc immobilier de la SCPI.
La base c’est de diversifier tes SCPI en fonction du type d’activité et de leur géographie.
4. Les REITs (Bourse)
Investissement de départ pour gagner 1000€ / mois : 338 028€.
REIT signifie Real Estate Investment Trust.
C’est un fonds d’investissement américain coté en bourse et spécialisé dans l’immobilier.
Un REIT permet à des particuliers d’investir dans l’immobilier en achetant des actions en bourse.
L’équivalent français est le SIIC (Société d’investissement immobilier cotée).
Les REITs permettent de générer 2 types de revenu : les plus values immobilières en cas de revente du bien et des revenus locatifs (ce qui ressemble à des SCPI, à la différence que les REIT opèrent sur le marché américain et sont donc soumis à la réglementation américaine, ils fonctionnent en dollar et ils sont cotés en bourse).
🟢 Les avantages :
Comme les SCPI : un faible ticket d’entrée, une gestion simplifiée et une bonne liquidité.
Les faibles frais : à l’inverse des SCPI, les REITs sont cotées en bourse donc les frais sont beaucoup plus faibles.
Un moyen de capter la performance d’un marché immobilier étranger : Si tu es déjà bien exposé au marché immobilier français, se diversifier à l’international peut se faire via les REITs.
La diversification : un accès privilégié à des investissements immobilier autrement inaccessibles aux particuliers comme l’immobilier commercial.
🔴 Les points d’attention :
L’influence de la Bourse : L’investissement dans des REIT est un investissement en bourse et donc impacté par des fluctuations boursières.
Les REITs sont en dollar : la fluctuation des taux de change entre le $ et l’€ peut impacter la performance des investisseurs européens.
Les dividendes varient chaque année : en fonction du contexte économique et de l’actualité de l’entreprise les dividendes varient ce qui est très différent d’un loyer.
⏳ Gagner 1000€ / mois grâce aux REITs :
L’année 2022 a été désastreuse pour les REITs qui ont affiché une performance moyenne de -25% sur un an.
Nous voulions tout de même en parler car sur les 40 dernières années, la performance annuelle moyenne est de 11% ce qui supérieur à la bourse.
La performance (en total return donc variation du prix + dividende) moyenne annuelle sur le long terme serait de 8% par an, ce qui est donc très intéressant.
Attention, cela ne garantit rien pour les performances futures (comme tout ce qu’on mentionne d’ailleurs), mais cela montre la durabilité dans le temps de cette stratégie d’investissement sur les 40 dernières années.
Actuellement, les dividendes moyens versés par les REITs sont proches de ceux des SCPI (uniquement des dividendes) : entre 4 et 5% par an.
Typiquement, si on prend les dividendes de juin 2023 versés par 4 REITs de taille importante, on obtient :
American Tower Corp. avec un versement de 3.3%
Realty Income Corp avec un versement de 5.0%
Public Storage avec un versement de 4.1%
Equinix Inc avec un versement de 1.8%
Ce qui nous donne un rendement moyen de 3,55% (encore une fois on ne met pas tous nos oeufs dans le même panier).
Ainsi pour obtenir un revenu de 1000€ par mois ou 12 000€ par an, il faudrait investir :
12 000/3,55% = 338 028€
Un investissement de 338 028€ en REITs est donc nécessaire pour percevoir 1000€ par mois.
5. Les Dividendes (Bourse)
Investissement de départ pour gagner 1000€ / mois : 416 667€.
La bourse ce n’est pas seulement acheter des actions et attendre qu’elles prennent de la valeur.
Il existe une alternative : les actions qui versent des dividendes.
Les dividendes représentent une partie des profits d’une entreprise qui va être redistribuée aux actionnaires.
Pour une entreprise, l’intérêt de verser des dividendes est d’attirer et de retenir les actionnaires qui financent en partie l’activité de l’entreprise.
🟢 Les avantages :
Investir dans des actions qui versent des dividendes permet de générer un revenu régulier sans vendre ses actions.
🔴 Les points d’attention :
Les dividendes varient chaque année : en fonction du contexte économique et de l’actualité de l’entreprise.
En versant des dividendes une entreprise s’appauvrit : en sélectionnant des sociétés distribuant des dividendes significatifs (et réguliers) un actionnaire mise sur la distribution, donc pour lui sur des revenus réguliers.
💰 Quels types d’entreprises versent des dividendes ?
Le plus souvent ce sont :
Les plus grosses entreprises du CAC40
Les entreprises les plus matures
Les entreprises qui font des gros bénéfices
Pour nous simplifier la vie dans l’identification d’entreprises qui versent des dividendes, il existe une liste d’entreprises appelées les Aristocrates du dividende.
Ces entreprises respectent les critères suivants :
Hausse annuelle et constante du dividende depuis au minimum 25 années
Volume d’échanges quotidiens d’au moins 5 millions de dollars
Capitalisation boursière supérieure ou égale à 3 milliards de dollars
🏆 Voici 7 aristocrates du dividende européens :
Danone (Agro-Alimentaire) : Rendement du dividende : 3,38 % (mai 2023)
Vinci (Bâtiment et travaux publics) : Rendement du dividende : 3,65 % (mai 2023)
Siemens (Hautes technologies et ingénierie) : Rendement du dividende : 2,84 % (Mai 2023)
Stef (Transports et logistique) : Rendement du dividende : 3,87 % (mai 2023)
Pernod Ricard (Vins et spiritueux) : Rendement du dividende : 1,93 % (mai 2023)
Air Liquide (Chimie) : Rendement du dividende : 1,85 % (mai 2023)
Henkel (Consommation de base) : Rendement du dividende : 2,63 % (mai 2023)
⏳ Gagner 1000€ / mois grâce aux dividendes :
Comme d’habitude, il est nécessaire de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et sélectionner plusieurs actifs dans lesquels investir son argent.
Pour l’exemple, nous avons sélectionné 7 entreprises qui versent des dividendes depuis des années et qui ont un rendement du dividende moyen de 2,88%.
Ainsi pour percevoir un revenu de 1000€ mensuel ou 12 000€ annuel, je dois investir :
12 000/2,88% = 416 667€
Un investissement de 416 667€ en actions à dividendes est donc nécessaire pour percevoir 1000€ par mois.
Évidemment, nous aurions pu choisir des entreprises plus rémunératrices, mais pour l’exemple nous avons pris des entreprises stables et connues du grand public.
Conclusion
Sur ces 5 stratégies, l’investissement de départ pour gagner 1000 € par mois est de :
187 000€ pour l’immobilier locatif
239 000€ pour l’achat et la location de parking
265 000€ pour les SCPI
338 000€ pour les REITs
417 000€ pour les dividendes
Évidemment, chaque investissement est plus ou moins contraignant et on remarque d’ailleurs que les investissements les plus contraignants sont aussi les plus rentables.
Bitcoin : Tant que le BTC reste dans son range entre 32.800 $ et 36.000 $, sa dominance diminuera donc les altcoins continueront de le sur-performer. Si le range est cassé à la hausse alors l’objectif sera l’imbalance aux 37.000 $ et si les 34.100 $ sont perdus alors le prix corrigera jusqu’à la zone de stops sous les 32.800 $ qui abrite aussi de l’imbalance à combler jusqu’à 31.000 $.
S&P500 : Le S&P 500 est toujours baissier à court terme. En revanche, si le prix s’établit au-dessus du précédent sommet majeur à 4.430 $, alors la structure de marché deviendra haussière. Si le dernier sommet n’est pas cassé, alors la tendance demeurera baissière et l’objectif technique sera de s’installer sous le dernier creux à 4.123 $.
Or : Le GOLD est bloqué à court terme dans un range entre 1.964 $ et 2.009 $ où les stops (short) viennent d’être chassés donc le prix pourrait retourner en bas du range pour liquider les stops (long) avant de prendre une direction : cassure haussière ou baissière du range.
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